21世纪经济报道
一线城市优化购房政策的措施备受市场关注。近日，深圳发布了一系列重磅楼市政策，本次调整主要有两方面，一是调整二套住房最低首付比例，二是对普通住宅认定标准作出优化。
不久前召开的中央金融工作会议提出“促进金融与房地产良性循环”，要求“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”“因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求”，从供求两个方面廓清了金融与房地产良性循环的含义。
8月，多地集中出台了认房不用认贷、降低首套房首付比和利率下限等需求端刺激政策，但具体的提振效果仍待进一步加强，短期内地产市场仍然面临着“价格跌-销售弱-回款难-拿地下降-投资下滑”的系列挑战，部分房企也在股市和债市上受到挑战。
有市场人士指出，如果供需两弱的局面难以打破，整个市场的风险偏好将进一步降低。而一旦银行不信任房企的安全性，就会加强信贷约束，而地产行业自然也会降低投资与推盘量，减少支出。同时，也会影响购房者的信心。
正是在这一背景下，中央金融工作会议适时提出“促进金融与房地产良性循环”。随后，相关监管部门连续召开房企和金融机构座谈会予以落实。11月7日，中国人民银行、住建部、金融监管总局、证监会联合召集数家大型房企座谈，了解房地产行业资金状况和房地产企业融资需求。11月17日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会，要求继续用好三支箭，加快房地产金融供给侧改革，推动构建房地产发展新模式。
促进金融和房地产的良性循环，实现供给端和需求端的顺畅转化是题中之义，但最关键的还是要发挥好金融的支持作用。
首先是满足房企的合理融资需求。对于房企来说，由于销售回款持续缩水，房企拿地开发放缓，进而难以获得银行新增项目贷款，再加上公开市场融资困难，一旦遇到偿债高峰就容易出现问题。因此，11月17日金融机构座谈会要求，“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷”。同时要“继续用好‘第二支箭’支持民营房地产企业发债融资。支持房地产企业通过资本市场合理股权融资”。其目的都是为了保证房企的正常经营，稳定居民和投资者对于企业的信心。
第二是更好支持刚性和改善性住房需求。虽然房地产市场供求关系已经发生重大变化，但从我国仍处于城镇化中期、每年仍有超过1000万人进城来看，市场仍有不小需求，下一阶段，应该继续优化限购、限贷、限售等措施，实施好差别化的住房信贷政策，如适当放宽贷款条件、下调5年期以上LPR等，进一步满足改善性住房需求，提振居民住房消费能力和意愿。
最后是合理提升金融机构的风险偏好。无论是满足房企融资需求还是加大需求支持力度，都需要金融机构来配合。如果金融机构风险偏好过低，对于房企融资持谨慎态度，则很容易形成合成谬误，进而影响政策的整体效果。近日据多家媒体报道，相关部门正在制定50家房企白名单，并提出了“三个不低于”的信贷要求，即各家银行自身房地产贷款增速不低于银行行业平均房地产贷款增速；对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速；对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。这些措施如果推行，将有助于引导金融机构加大对开发贷和按揭贷款的投放力度，并在一定程度上避免不合理的合成谬误。
总而言之，房地产业是我国的支柱产业，促进房地产市场平稳健康发展是高质量发展的必然要求。只有促进金融与房地产的良性循环，才能在新的市场环境中找到新的发展均衡点，形成房地产新发展模式，并有助于稳预期和强信心。
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